세입자 유의사항 - 내 전세 보증금 지키기!

최근 부동산 정책의 급격한(?) 변화로 전세 매물이 크게 줄었다고 한다. 세입자를 위한 정책들이 분명 나왔는데.. 집주인들은 또 입장이 다르니까.. 부동산 정책은 참.. 어떻게 바뀌어도 의도대로만 되는 것 같지도 않고 모두에게 좋은 것도 없어 보인다. 

여튼, 높아진 전세금으로도 집 구하기가 쉽지 않은 상황에서 집주인들이 돈이 없다며 내 보증금을 깔끔하게 돌려주지 않아 문제가 생기는 경우가 많다. 특히 나이가 많은 집주인들은 여전히 '갑질'도 한다.

법적으로야 집주인은 본인 사정과 관계 없이 세입자 계약 종료일에 보증금을 전액 돌려주어야 한다. 그러나 세상 만사 그렇듯 모든 것이 원칙대로 되지는 않는 법. 이사나가는 입장에서 최악의 경우는 새로운 세입자가 구해져야 보증금을 돌려준다고 하는 것이다.

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+ 더 최악은 내가 사는 집이 경매에 넘어가고 우선순위가 밀려 보증금을 다 돌려받지 못하는 경우다. 애초에 집을 구할 때 대출이 잡히지 않은 집을 구하는게 안전하다. 들어갈 집의 부동산 등기부 등본을 떼보면 집주인이 집을 담보로 대출을 받았을 경우 해당 사항이 명시되어 있으니 반드시 전세 잔금일 당일 잔금 송금 직전에 부동산 등기부 등본을 확인할 것을 추천한다.

 

내 이사 날짜가 정해졌는데 세입자가 구해지지 않으면 속은 속대로 타고 이사갈 집의 보증금을 어떻게 준비할지 막막해진다. 일부 못된 집주인들은 말도 안되는 가격에 집을 내놓고 세가 안나간다고도 한다. 그래서 일을 머리아프지 않게 처리하기 위해 대부분 들어올 사람이 정해지면 그 사람의 계약일에 맞춰 내가 집을 구하고 이사일을 정하기도 한다.

사실 말이 안된다고 생각한다. 보증금을 돌려줄 수 없다는 건 집주인 사정 아닌가?! 집주인도 세입자 사정을 안 봐주는데 왜 세입자가 집주인 사정을 봐줘야 하는 건지.. 그래도 큰 돈을 담보 잡힌 내가 약자ㅠ

가급적 문제 없이 내 보증금을 지키기 위한 유의 사항을 정리해 봤다. 

 

1. 이사들어갈 때 전입 신고는 반드시 잔금을 치른 당일에 한다.

전입신고는 가장 저렴하게 보증금을 지키는 방법이다. 주민센터에 방문할 시간이 없다면 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)를 이용할 수도 있다. 

일부 사악한 집주인들은 세입자 이사일에 맞춰 담보 대출을 받는다고도 한다. 은행에서야 전입신고가 되지 않은 집이니 대출을 실행해 줄 것이고 이 경우 세입자는 우선순위가 은행에 밀리게 된다. 조심!

 ↓전입신고를 할 수 없거나 그래도 걱정이 남는다면? 아래 '더보기' 클릭

+ 전입신고를 할 수 없거나 그래도 걱정이 남는다면, 전세금 보증보험을 가입한다

혹시 사람일은 모르는거 아닌지 일말의 가능성이 걱정된다면, 계약 시 집주인에게 전세금 보증보험을 가입하겠다고 말하고 실행한다. 적게는 연 몇 십만원, 많게는 백만원 남짓으로 나의 소중한 전세금을 지킬 수 있는 방법이다. 집주인의 상황과 관계없이 보증보험을 통해 내 보증금을 돌려받을 수 있으며, 주택도시 보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI) 두 곳에서 해당 상품을 취급하고 있다.

   ▶ 주택도시 보증공사 상품 설명: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
   ▶ 서울보증보험: https://www.sgic.co.kr/chp/iutf/hp/insurance/CHPINFO002VM2_04.mvc

  

2. 이사나갈 것이 정해지면 집주인에게 계약 종료 의사를 정확히 전달한다.

전세 계약 연장 의사가 없다면, 계약 종료 최소 2개월 전에는 문자나 내용증명과 같이 증거 효력이 있는 방법을 통해 집주인에게 이사나가겠다는 의사를 전달한다. 집주인이 답문자를 보낸다면 베스트. 내용증명의 경우 집주인에게 송달되었다는 기록까지 남기 때문에 효과적이지만 간혹 내용증명을 기분 나빠하는 집주인도 있을 수 있다. 

기왕이면 이사 날짜를 정해서 알려주기 보다는 계약 연장 의사가 없음을 전달하고 이사 날짜를 조정해 보자고 하고 집주인의 사정을 들어보는 것도 매끄러운 계약 종결에 도움이 된다.

 

3. 보증금을 못 받고 이사나갈 경우 키를 돌려주거나 도어락 비번을 알려주지 말아야 한다. 

집주인이 돈이 없다며 보증금을 못 돌려준다고 했다면? 일정 조율을 어느 정도 해줄 수는 있지만 영원히 기다려 줄 수는 없지 않은가? 내 계획대로 이사는 하되 절대로 키를 넘겨주거나 도어락 비번을 알려줘선 안된다. 덧붙여 내가 쓰던 물건을 남겨 내가 아직 집을 점유 및 이용하고 있음을 밝혀야 내 보증금도 지킬 수 있다.

 

4. 계약 종료 및 보증금 관련된 내용 증명을 준비해 보낸다. 

이제 정식으로 내용 증명을 준비해서 보낼 때다. 보증금을 돌려받지 못해 다른 방식으로 보증금을 구했을 경우 이와 관련된 비용도 청구 가능하다. 내용 증명은 아래 예시를 참고하여 작성한다.

   ▶ 내용 증명에 들어갈 내용 (예시)

• 계약 연장 의사가 없음을 계약 종료 O개월 전인 O월 O일에 문자로/내용증명으로 전달하였음

• 이사 일정 논의 후 늦어도 O월 O일에는 이사 나가야 한다 의사 표현하였으나, 집주인 본인의 사정에 의하여 보증금을 돌려주지 않았음

• 이에 돌려받지 못한 보증금을 마련하느라 XX은행 XX대출을 이용하여 연 O%의 이자 비용이 발생하였으며, 계약 종료일 이후 발생한 제반 비용(관리비, 전기 및 수도세 등)에 대하여도 보증금 반환 기간까지의 비용 부담을 요청하는 바임

 ↓가장 강력한 도구로 임차권 설정도 가능! 아래 '더보기' 클릭

+ 가장 강력한 도구로 임차권 설정도 가능하다

가장 강력한 도구는 임차권 설정이다. 임차권을 설정하면 해당 주택의 등기부 등본에 임차권 설정이 기재된다. 집주인이 보증금을 제 때 돌려주지 않은 티가 나는 것. 등기를 깔끔하게 관리하고 싶은 집주인은 짜증이 날 수도 있다. 집을 매매하거나 새로운 세입자를 구하는 데 불리해 질 수 있기 때문. 

그러나 짜증이 나서 더 빨리 보증금을 반환하고 임차권 설정을 해지하려 할 수 있으니, 집주인을 믿을 수 없다면 임차권을 설정하는 것도 효과적인 방법이 될 수 있다.

 

평소에 집주인과 좋은 관계를 유지하고 제 때 정확히 보증금을 돌려받을 수 있다면 좋겠지만, 사람 일이다 보니 알 수 없는 상황들이 생기게 마련이다. 제대로 알고 제대로 준비해야 소중한 내 돈을 지킬 수 있다는 점, 명심하자!

 

※ 위 내용은 개인적인 지식과 경험을 바탕으로 하므로 참조는 하되
법률적인 문제가 발생할 경우 전문가 상담을 추천하는 바임